Mi(e)t Recht?

Tipps für Mieter und solche, die es werden wollen …

Eine Wohnung zu finden, ist die eine Sache (und gerade in Wien mittlerweile nicht mehr das Einfachste …), interessant wird es in vielen Fällen aber erst dann, wenn es um das Aushandeln des Mietvertrags geht. Aus diesem Grund hat der Bagger einen Überblick über all das zusammen­gestellt, was es vor der Vertragsunterzeichnung besonders zu beachten gilt.

Mietpreis und Lage

Das entscheidende und augenscheinlichste Kriterium bei privaten Mietwohnungen ist in den meisten Fällen der Preis, der wiederum sehr stark von der Lage der Wohnung abhängt. Zu den teuersten Lagen in Wien gehören traditionell die City sowie die Randbezirke Döbling und Hietzing. Seit einigen Jahren ebenfalls oben vertreten sind die Josefstadt und der Alsergrund, beide mit steigender Tendenz. Am günstigsten zu wohnen ist es statistisch nach wie vor in Simmering, Brigittenau und Rudolfsheim-Fünfhaus.
Neben der Lage hängt der Mietpreis noch von einer ganzen Reihe anderer Faktoren ab wie beispielsweise der Verkehrsanbindung, dem Stockwerk bzw. dem Vorhandensein eines Lifts, Balkons oder einer Terrasse. Genauere Infos, ob der Mietpreis einer Wohnung gerechtfertigt ist, bekommt man beispielsweise bei der Mieter­vereinigung.
Bei der Vereinbarung des Mietzinses selbst im Vertrag sollte sich der Mieter darüber bewusst sein, ob die Miete und die Betriebskosten je­weils separat festgeschrieben sind oder eine Pauschalmiete vereinbart ist. Eine getrennte Ausweisung der einzelnen Kosten erhöht die Transparenz, Pauschalmieten hingegen bieten den Vorteil, dass während der Vertragslaufzeit die Betriebskosten nicht erhöht werden können, da sie nicht eigens ausgewiesen sind. Eine Wertsicherungsklausel sichert den Vermieter gegen die allgemeine Preissteigerung ab und führt zu einer jährlichen Anpassung der Miete um die Steigerungsrate des Verbraucherpreisindizes (VPI).

Befristung, „Vor“Verträge und Rücktrittsrechte

Als heikler Punkt beim Abschluss eines Mietvertrags stellt sich häufig die Befristung heraus. Hierbei gilt, dass eine Vertragsdauer von min­destens 3 Jahren vereinbart werden muss, welche auch bei einer Verlängerung des Mietvertrags besteht. Bei einer geringeren vereinbarten Mietdauer ist die Befristung automatisch als nichtig zu betrachten und es liegt somit ein unbefristeter Mietvertrag vor. Der Vorteil von unbefristeten Mietverträgen sind umfangreichere Rechte insbesondere im Bereich des Kündigungsschutzes. Wird ein zuvor befristeter Vertrag nicht verlängert oder aufgelöst, gilt er automatisch als um weitere 3 Jahre verlängert. Dies ist allerdings nur für den Vermieter verbindlich, der Mieter selbst kann unter Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist aus dem Vertrag aussteigen.

Noch bevor der eigentliche Hauptvertrag unterschrieben wird, ist es in manchen Fällen üblich, einen Vorvertrag zu unterschreiben. Unter dem Vorwand, nur die wichtigsten Punkte festhalten zu wollen sowie um die Wohnung für den potenziellen Mieter zu reservieren, drängen Makler zuweilen zum Unterschreiben eines Vorvertrags. Dieser Vorvertrag kann jedoch sehr schnell recht­liche Gültigkeit erlangen, wenn das Mietobjekt und der Mietzins ausreichend genau bestimmt sind. In diesem Fall liegt anstatt eines Vorver­trags bereits ein fertiger und gültiger Mietvertrag vor. Auch mündliche Zusagen gelten bereits als gültige Verträge, selbst wenn in diesen Fällen die Beweislage später zu Problemen zwischen Mieter und Vermieter führen kann. Befristungen können hingegen nur durchgesetzt werden, wenn eine schriftliche Fixierung erfolgt ist.

Eine gänzliche Rücktrittsmöglichkeit von Miet­verträgen gibt es in der Folge lediglich in Fällen, wo es gleich am Tag der ersten Wohnungs­be­sich­tigung zum Unterzeichnen eines (Vor)Vertrags gekommen ist. Um die Gefahr einer Über­rumpelung bei der Vertragsunterschrift zu vermindern, gibt es gemäß §30a Konsumentenschutzgesetz für diese Mieter die einwöchige Möglichkeit zum Vertragsrücktritt. Diese Frist gilt ab Erhalt von Vertragsdurchschrift und schriftlicher Belehrung über das Rücktrittsrecht, endet jedoch jedenfalls 1 Monat nach der ersten Wohnungsbesichtigung.

Kaution, Provision und Ablöse

Mit der Erstellung des Vertrags werden für den Mieter sogleich weitere Zahlungen fällig. Fast immer muss der zukünftige Mieter eine Kaution als Sicherstellung für die ordnungsgemäße Benützung der Wohnung beim Vermieter hinterlegen. Solche Kautionen bewegen sich zwischen dem 1- bis 3-Fachen der monatlichen Bruttomonatsmiete, werden allerdings bei Beendigung des Mietvertrags rückerstattet. Empfehlenswert ist es außerdem, gleich im Mietvertrag die jährliche Verzinsung der Kaution (z.B. 4% Handels­zinssatz) festzulegen, um späteren Diskussionen zu entgehen.
Ebenfalls von Vorteil kann es bei Beendigung des Mietvertrags sein, anhand von Fotos schon vor Bezug der Wohnung eventuell bestehende Mängel festzuhalten. Dies erleichtert die Argumentation bei späteren Unklarheiten über die Rückerstattung der Kaution.

Eine zusätzliche finanzielle Bürde für Neu­mieter sind häufig Maklerprovisionen. Bei der Vermitt­lung über einen Immobilien-Makler können Beträge bis zum 3-Fachen der monatlichen Bruttomiete anfallen, meist gibt es aller­dings Spielraum für Nachlässe. Grund­sätzlich steht einem jeden Makler nur dann eine Provision zu, wenn seine Tätigkeit als entscheidend für den Vertragsabschluss zu be­zeichnen ist. Ablösen für Wohnungen sind indes gänzlich verboten und können auch im Nachhinein angefechtet werden, erlaubt sind lediglich Ablösen für Mobiliar.

Kündigungsschutz & Mietzinsminderung

Ist ein Mietvertrag schließlich im Sinne beider Seiten abgeschlossen, bestehen seitens des Ver­mieters nur wenige Möglichkeiten, den Miet­vertrag vorzeitig zu kündigen. Die wichtigsten Gründe für die Kündigungsmöglichkeit durch den Vermieter sind daher die Nichtbezahlung der Miete, die Nichtbenützung der Wohnung, eine vollkommene Untervermietung (gegen unverhältnismäßig hohes Entgelt) sowie bei nachge­wiesen erheblich nachteiligem Gebrauch des Miet­objekts. Seltenere Gründe sind der dringende Eigenbedarf des Vermieters, die Verhinderung einer Verbesserung einer Sub­standardwohnung oder der behördlich genehmigte Abbruch des Wohnhauses. Zeitgleich ist aber auch der ­Mieter durch den Vertrag daran gebunden, für die gesamte Dauer die Miete zu bezahlen. Nur in Aus­nahmefällen kann der Vertrag unter Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist aufgelöst werden, ansonsten ist man auf das Einver­nehmen mit dem Vermieter angewiesen.

Dieses Einvernehmen mit dem Vermieter ist auch bei Erhaltungsarbeiten, für die im Regelfall der Vermieter aufkommen muss, nützlich. ­Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, kann der Mieter zuerst schriftlich auf diesen Missstand hinweisen und bei Nichtbefolgen des Vermieters ab diesem Zeitpunkt einen adäqua­ten Teil der Miete zurückhalten. Diese Mietzins­minderung gemäß §1096 ABGB sollte dabei jedoch im Verhältnis zur bestehenden Wohneinschränkung stehen.

Untermiete

Auch beim Thema Untermiete stehen dem ­Mieter eine ganze Reihe von Rechten zu, so kann der Vermieter nur bei Vorhandensein wichtiger Gründe ein Verbot zur Untermiete erlassen. Zu diesen Gründen zählen neben einer gänzlichen Untervermietung sowie dem Verlangen einer unverhältnismäßig hohen Miete vor allem auch eine drohende Überbelegung bei mehr Personen als Räumen oder wenn Grund zur Annahme be­steht, dass der Untermieter den Hausfrieden stört. Untermieter selbst besitzen im Übrigen weitestgehend dieselben Rechte wie der Hauptmieter, lediglich wenn es um die Kosten für Erhaltungsarbeiten oder um die Kontrolle von Betriebskostenabrechnungen geht, ist der Untermieter auf den Hauptmieter angewiesen.

Beratungsstellen

Sollten sich weitere Fragen und Unklarheiten bei Mietfragen ergeben, haben sich in der Vergangenheit vor allem zwei Institute bewährt. Zum einen die Mietervereinigung, bei der man jedoch Mitglied sein muss, um Beratungen in Anspruch nehmen zu können. Zum anderen die kundigen Berater des Vereins für Konsumenteninformation (VKI), wo für gut angelegte 10€ eine halbstündige Beratung angeboten wird, die sich meist sehr schnell wieder gerechnet hat …

Verein für Konsumenteninformation
Mariahilferstraße 81, 1060 Wien
Telefon: 01/588 77 - 0
www.konsument.at

Mietervereinigung
Reichsratsstraße 15, 1010 Wien
Tel.: 01/401 85
www.mietervereinigung.at

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